[김용석 칼럼] 전세 피해 사고 대란의 가해자는 정부다. 정부가 나서서 적극 해결하라

김용석 | 기사입력 2023/05/05 [05:53]

[김용석 칼럼] 전세 피해 사고 대란의 가해자는 정부다. 정부가 나서서 적극 해결하라

김용석 | 입력 : 2023/05/05 [05:53]
 
[김용석 칼럼]  "전세 피해 사고 대란의 가해자는 정부다. 정부가 나서서 적극 해결하라"
 
잇단 전세 사기 피해자의 죽음에 윤석열 대통령은 경매중단 “정부 정책이 현장에서 제대로 작동하고 있는지 점검하고 또 점검해 주시기 바랍니다" 며 긴급지시를 내렸다.
 
전세 사기 피해 관련한 경매 일정 중단 또는 유예대책을 재가하였다.
 
이에 여야 모두 계류법안 신속처리 피해자 지원에 속도를 내겠다고 한목소리를 낸다..
 
건축왕, 빌라왕, 깡통전세의 차이를 아십니까?
 
조금만 살펴보면 충분히 알 수 있는 명백한 차이가 있음에도 매스컴에선 이를 같은 시각으로 전세 사기라고 말합니다. 인천 미추홀구의 건축왕은 애초부터 근저당이 설정된 집에 공인중개사와 공모하여 근저당 말소 조건으로 전 세입자를 입주시킨 후 말소하지 않아 세입자가 2순위가 되어 결국 피해를 보는 전형적인 전세 사기 사건입니다.
 
빌라왕은 많은 빌라를 소유하고 임대업을 전업으로 영위하는 다주택 임대사업자입니다. 이들 중에는 일부가 생활비를 벌 목적으로 명의를 내어주고 집을 취득하다 보니 취득한 집에 대한 정보도 애착도 없으므로 관리도 안 되고 세입자가 이사하려고 할 때 전화도 받지 않아 피해가 속출하니 사회문제가 되고 인천의 임대사업자인 김 씨가 사망함으로써 빌라왕이라는 말을 쓰게 된 것입니다. 깡통전세는 애초부터 공인중개사나 컨설팅업체가 전세금을 더 받기 위해 공시가가 아닌 감정평가사에게 감정을 의뢰해 감정 금액을 부풀려서 예) 공시가 1억감점 평가금액 1억 5천으로 상향해서 안심전시보증 1억 5천짜리집을 7천5백만원을 올려 2억 2천5백에 전세로 임차인을 받은 다음 바로 일명 바지에게 명의를 넘기는 수법입니다. 깡통전세에는 은행의 부실대출 관리 감정평가사의 도덕적 해이가 한몫했다고 봐야 합니다.
 
이 글을 쓰는 이유는 선의의 임대사업자들이 무분별한 정부 정책에 의해 전세사고의 가해자가 되고 주범으로 몰리고 있는 현실에서 정부 당국이 말로만 떠들지 말고 제대로 알고 대책을 세워달라는 의미에서 글을 씁니다.
 
서울에서 임대사업을 하는 박 씨의 이야기입니다. 박 씨는 2017년 우연한 기회에 임대업에 눈을 뜨고 사업을 시작하여 2018년도에 자본금5억을 가지고 본격적으로 임대사업을 하고 근 1년 만에 갭투자 방식으로 서울의 빌라 50여 채를 소유했습니다. 박 씨는 빌라시장 전세가와 매매가의 갭이 크지 않아 소액의 투자로 빌라를 매입하여 재계약 시 보증금을 5%를 인상 할 수 있다는 점을 고려하면 사업성이 있다고 생각되어 소액투자를 시작으로 급매물건 위주로 매입을 하여 필요할 땐 내부 수리 등 본인의 상품에 투자도 하며 급매물을 좋은 가격에 전세 임대를 하였습니다. 문재인 정부는 포플리즘정책의 일환으로 전세 지원을 신용만으로 전세자금 대출을 80%~90% 청년이나 신혼부부는 100%까지 해주니 신축 빌라 건축주입장에서는 매매가와 전세가를 동일하게 매매하였습니다. 세입자에게 안심보험까지 가입시켜주니 세입자도 좋고 건축주는 전세를 끼고 매매를 하는 것이 더 편했습니다. 코로나 시대에 통화량도 많이 풀리고 금리도 저렴하니 부동산 전성기였지만 반면 집값이 계속상승하자 정부는 한 달이 멀다고 부동산대책을 발표하였습니다. 그러다 보니 뭐가 뭔지 알 수도 없고 처음엔 임대사업자 등록하면 혜택도 많이 주고 국가가 해야 할 일을 민간이 한다며 격려도 해놓고 얼마 지나지 않아 임대사업자가 집값 상승에 주범이라며 여러 가지 정책을 내놓더니 종부세를 탁 내놓았습니다.
 
박 씨는 임대사업자는 합산배제를 해서 종부세 감면을 받는지 알고 사업을 시작했는데, 서울은 조정지역 이라 합산배제 제외로 2019년 종부세 3,000만 원을 내라는 고지서를 받고 여기저기서 융통하여 성실납부하였고 놀란 박 씨는 황급히 서울의 빌라를 팔기 시작합니다.
 
하지만 임대사업자는 일반인에게 팔면 과태료가 1채당 3,000만 원이고 비록 집값이 상승하는 시기지만 빌라는 인기가 없어서 50여 채에서 20여 채는 운 좋게 팔았고 임대사업자 승계조건이라는 매매 조건 때문에 손해를 보며 팔았습니다. 그래도 종부세에 비하면 이익이라 생각했습니다. 그 노력으로 2020년 종부세는 6300만 원 정도 나왔습니다.
 
박 씨는 웬만하면 보증금을 올리지 않고 넉넉잡고 10년을 보유하려 했습니다.
 
전세금 올려도 나중에 다 빚이라 생각하였습니다.
 
박 씨는 이 정도면 잘 관리해서 유지하면 10년 후에는 집값이 상승해서 부자가 될 수 있다는 희망을 품었습니다. 그런데 또 정부가 집값이 안 잡힌다고 종부세 세율을 지금의 2배로 올렸습니다. 임대사업자는 의무보유기간이 8년인데 8년 안에 팔면 과태료가 3,000만 원이 부과됩니다. 임대사업자를 권장해놓고 임대사업자로 등록하니 정말 도망가지 못하게 꼭 영화 ”짝패“에서 서로 손을 테이프로 감고 힘 있는 놈이 없는 놈을 일방적으로 패는 것과 같은 상황이 없었다고 합니다. 박 씨는 2021년 공시가격 구간 3.6% 요율을 적용받아 종부세 1억3천800만 원이 나왔습니다.
 
보증금을 올려 그 돈으로 종부세를 낼 수밖에 없었다고 합니다. 빌라 가격은 APT와 달리 두드러지게 상승하지 않았습니다.
 
임대사업자 최대 보증금 인상이 2년에 5%인데 종부세는 년에 3.6% 2년이면 7.2%입니다. 2.2% 손해인 셈이고 전세가가 공시가 보다 높긴 하지만 너무 살인적 세율입니다.보증금을 올려서종부세를 내면 오히려 마이너스 입니다.
 
이것은 ”임대인이 전세 만기 시 보증금을 무조건 5% 인상 받아서 종부세 내라“는 말과 같습니다. 종부세를 내려면 임차인에게 보증금을 올려받을 수밖에 없는 구조를 만들어 놓은 것입니다.
 
더 웃긴 건 공시가 94억 초과는 연 6% 구간입니다. 2년이면 12%가 됩니다. 무슨 논리로 이런 말도 안 되는 종부세 세율을 만들었는지 참 이해가 안 됩니다. 그렇다고 매체에서 누구 하나 따지는 사람도 없고 다주택자는 죄인이라는 프레임을 씌운 거죠? 2021년 종부세가 1억3천800만원 나왔는데 박 씨는 전세보증금을 올려서 종부세를 낼 수밖에 없었습니다. 그렇다고 계약 기간이 도래해서 재계약 시 모든 계약을 상향하는 것은 현실적으로 불가능합니다. 종부세 50%를 내고 6개월 유예를 신청했는데 6개월이 지나도 고지서도 오지 않고 정신없이 살다 보니 까맣게 잊고 살다가 2022년 드디어 정권교체가 되었습니다. 드디어 종부세가 없어진다고 생각을 했는데 180석 민주당의 반대로 종부세가 지속하고 그나마 좀 깎여서 2022년 11월 7200만 원 나왔다고 합니다.
 
세무서에 전화해서 6개월 유예를 부탁했더니 7000만 원까지만 유예하고 200여만 원은 카드로 내고 7000만 원을 유예받았습니다. 2023년 2월에 갑자기 세무서에서 전화가 와서 2021년 미납금 6900여만원도 2월 말까지 내라고 연락이 와서(전액 낼 돈이 없다 하니 3월부터 하루에 18.000원 이자가 붙는다)고 합니다. 2022년 하반기부터 코로나 종식과 함께 금리 인상이 시작되었고 전세가는 떨어지기 시작해서 오히려 전세 만기가 되면 새로운 세입자를 찾을 때 보증금을 더 낮추어 임대해야 했고 차액을 현 세입자에게 돌려주는 시기였습니다. 전세는 내려가고 TV를 켜면 깡통전세의 주범은 임대인의 탓으로 돌리며 모든 임대사업자는 나쁜 놈 만들기 대작전을 펼치고 있는 듯했습니다.
 
어떤 국회의원은 주택보급률이 100% 넘은 지 오래됐는데 서민들이 집이 없는 게 다주택자 탓이라고 말을 합니다.
 
주택보급률이 100% 넘어도 서민들은 자기가 원하는 집을 사고 싶어 합니다. APT, 타운하우스, 고급빌라 아니면 집을 굳이 살 생각이 없는 것이고 집을 못 사서 안 사는 게 아니고 고르고 있는 겁니다. 부동산 정책에서는 빌라나 APT는 별개로 봐야 합니다. 빌라는 매수 선호도가 낮으므로 APT보다 더 많은 전세피해가 발생하는 것입니다. 임대사업자가 빌라를 가지고 있으면 1년 유지비가 백만 원이 넘습니다. 임차인들의 요구(누수,씽크대,보일러,하수구,변기.곰팡이.위집소음.옥상방수,벽면누수,전등교체.기타등등)를 들어주는 역할을 하는 선한 임대사업자가 더 많이 존재합니다. 지금은 주택가격이 내려가서 어떻게든 임차인들의 피해를 덜기 위해 보증금을 기존보다 내려 거래도 하고 차액을 대출받아 돌려주기도 합니다.
 
며칠 전 몇 달 전부터 내놓은 집을 계약한다고 부동산의 전화를 받고 기존세입자와 서로 축하하며 전세 계약되었다고 좋아하며 계약금 받으면 바로 다음 집 계약하게 입금하겠다는 대화를 나누었습니다. 물론 가 계약금으로 100만 원도 들어왔기에 계약 날 계약만 하면 되는 것이었습니다. 부동산에서 국세·지방세 완납 증명서를 발급받아 달라고 해서 세무서에서 국세완납증명서를 발급받으려는데 2021년 미납금 6900여만 원이 있어 안된다고 합니다. 바로 세무서 종부세 담당자에게 전화해 사정했지만 안된다고만 하여 ”국세완납증명이 없으면 세입자가 이사를 못 가눈 데 방법이 없을까요“? 해도 안 된다고만 해서 김 씨는 부동산에 전화해 완납증명서 발급이 안 되니 계약을 취소하고
 
가 계약금 100만 원은 다시 입금해 주었습니다.국세완납이 안되니 임차인들의 피해를 막기 위해서는 매매밖에 방법이 없습니다.임대사업자는 의무보유기간 8년을 채우지않고 매매하면 과태료가 채당 3,000만원입니다. 탈출구가 없습니다. 정부 전세사고 관계자들은 전세피해로 최소화하겠다고 하면서 아직 이 문제 까지는 생각하지 않았나봅니다. 국세 완납을 요구하는 것은 좋은 제도이지만 국세 완납이 안되는 이유가 임대사업자들이 종부세를 내지 못했기 때문입니다. 이 문제에 대해선 문제인 전대통령와 민주당이 책임지고 해결해야 합니다.
 
사실 박 씨는 앞으로가 더 걱정입니다. 앞으로 돌아올 약 30여 채의 모든 전세 계약을 할 수가 없게 된 것입니다.
 
답답한 마음에 잘아는 부동산 대표에게 답답함을 호소했더니 임대사업자들이 손을 드는 것이 아니라 손을 들 수밖에 없는 구조라고 말합니다. 윤석열 정부가 들어오면서 종부세는 완화가 되었는데 빌라왕에 대한 전세피해를 막기 위해 빌라인심전세 보증보험 요율을 150%에서 126%로 급하게 내렸습니다. 공시가 1억짜리 집을 1억5천까지 보증해 주던 것을 당장 지금부터는 1억2천6백만 원까지만 해준다니 격차 차이는 2400만 원이지만 공시지가 하락으로 체감가격은 공시지가 기준으로 3,000만 원도 빚이라도 내서 돌려줘야 하는 상황이 발생한 것입니다. 그나마 아직 LH 전세와 임대사업자는 보증보험 150%까지 해주지만 극히 일부분이고 전체적으로 전세피해 대란을 피할 수 없는 구조가 된 것입니다. 이런 탁상공론적인 정책들의 허점들이 점차 터지면서 그로 인한 피해는 임대인들과 임차인들이 고스란히 부담하게 된 것이며 더욱 걱정스러운 것은 그대로 간다면 이와 같은 피해자들이 계속 생길 그것이라는 점입니다.
 
빌라왕 잡으려고 만든 정부 정책이 선의의 임대사업자들에게 막대한 손해를 입히게 된 것입니다. 결국, 빈대 한 마리 잡으려고 초가삼간 태우는 격입니다. 임차인의 피해를 막기 위해 집주인에게 요구하는 국세 지방세 완납 증명서가 완납하지 못한 임대사업자와 그의 임차인들에게는 “악” 소리 한번 내지 못하고 그 피해를 감당해야 하는 실정입니다.
 
이대로 간다면 그 피해는 도미노처럼 하나가 막하면 줄줄이 다 쓰러지고 말 것입니다. 그렇다고 종부세를 내기 위해 은행을 털거나 강도나 도둑질할 수도 없지 않습니까?
 
박씨는 5년간 자본금 5억도 까먹고 성실하게 임대 사업을 했지만 각종세금(취득세,종부세,재산세,종합소득세,4대보험료등)을 제외하면 손해가 다 많았다 합니다. 박씨는 답답함을 토로하며 이야기를 끝냈습니다.
 
이젠 종부세에 대해 말해보겠습니다.
 
문재인 정부에서 종부세를 기안한 관계자들에게 묻습니다.
 
종부세는 자산이 많은 국민에게 부가하는 세금입니다. A라는 사람은 10억짜리 APT를 10채 소유하고 융자하나 없이 임대도 하지 않고 가족들과 사용하면 100억대 자산가가 맞겠죠? B라는 임대사업자는 임대사업을 목적으로 10억APT 10채 보유하고 있지만 1채당 9억5천에 전세로 임대하고 있습니다. 이 경우 100억에서 전세금 95억을 빼면 순 자산은 5억이 맞습니다. 그래도 종부세 관계자 시각에선 A와 B는 100억 자산가입니다.
 
정부는 보유 공시가가 같다고 순 자산 100억의 자산가와 순 자산 5억 있는 임대사업자에게 종부세를 똑같이 부과하였습니다. 과연 이것이 공정합니까?
 
지금 사회적으로 벌어지는 전세피해의 최고의 가해자는 정부입니다. 정부가 나서서 해결해야 합니다. 죽음은 누구에게나 공평하고 무게를 나눌 수 없습니다.
 
세월호나 이태원 참사 미추홀 전세 사기 피해자의 죽음, 죽은 빌라왕 김대성의 죽음 명의를 빌려주고 감당 못 한 젊은이의 죽음 모두 비극입니다. 지금 벌어지고 있는 전세피해는 개인의 책임으로 돌리기에는 정부의 정책이 너무 잘 못 되었고 정부개입에 시장을 다 망쳤습니다.
 
앞으로 더 큰 피해를 막기 위해 지금은 정부가 나서야 할 때입니다.
 
원론적인 대책이 아닌 현장을 알고 현장에서 해결책을 찾아야 할 것입니다.
 
꽃다운 젊은이들의 왜 돈 얼마에 생을 포기하게 합니까? 우리가 국회의원을 뽑고 대통령을 선출한 것은 공무원식으로 일 하지 말라고 권한을 주는 것입니다. 그 권한을 최대한 활용하기 바랍니다.
 
제안합니다. 2022년 신문기사를 보면 국민연금이 1년간 79조6천억 원의 평가손실이 발생했습니다. 이에 누가 책임을 졌다는 말을 들어보지 못했습니다.
 
첫째. 정부는 빌라에 투자하기 바랍니다. 임대사업자로서 부당한 손실되는 규제는 풀어주고 연락 안 되는 빌라왕을 찾으려 시간 끌지 말고 특별법을 만들어서라도 전세가에 맞추어 빌라를 매수하고 세입자가 보증금과 같은 금액으로 매입을 희망하면 전세자금 대출을 매수 대출로 전환해 주십시오. 오히려 정부는 전세가로 집을 매수했기에 더 이익이고 집 없는 서민들에게 안정적으로 집을 공급해 줄 기회입니다.
 
둘째·임대사업자에게 부과한 종부세는 형평에 맞게 따져 계산해서 부당하게 피해를 본 임대사업자들에게 반환 해주는 것이 마땅합니다. (집값-전세금= 순 자산)
 
순 자산으로 계산해서 다시 종부세 환급 해주고 부당한 종부세 체납으로 국세 완납 증명서를 못 받는 임대인과 임차인을 구제해야 합니다.
 
셋째. 전세자금 안심보험 요율은 순차적으로 내려야 합니다. 150%에서 2년마다 5% 내린다면 매우 급한 충격은 막을 준비를 할 수 있지만 당장 126%로 하향한 것은 임차인과 임대사업자들 모두 죽으라는 것입니다.
 
넷째. 임대인과 임차인 둘은 한 몸이고 같은 피해자라고 인식해야 합니다.
 
임대사업자는 정부 정책에 따라 임대사업을 하며 급작스러운 정책변화에 더 큰 손실을 보면서도 정부를 대신해서 임차인들의 피해를 막기 위한 선량한 임대사업자들의 보이지 않는 노력이 있습니다.
 
임차인도 임대인도 똑같은 대한민국의 선량한 국민입니다. 부동산 정책으로 당장은 보이지 않지만, 또 다른 억울한 피해자가 속출할 것을 업계현장에 있는 모든 사람은 이미 예견하고 있습니다. 탁상정책만 일삼는 정부 관계자들은 민생 민생 하면 쟁점이 되면 그때 살피는 버릇을 이젠 제발 좀 버렸으면 합니다.
 
다섯째. 대한민국 집값이 내려가야 좋다는 인식을 버려야 합니다.
 
서민이 자식들이 집값이 높아서 집을 못 사서 희망 없는 대한민국이라 생각해서는 안 된다고 생각합니다. 국민연금 손실을 이야기했지만 가장 큰 투자처가 외국 편드나 주식채권이 아닙니다. 돈 없다 마시고 국민연금을 이용해서라도 우리나라 빌라, APT 매입하는 게 가장 큰 투자라고 생각합니다.
 
 

▲ 김용석 우동페이 대표(前 부천투데이 발행인)   © 오늘뉴스

대한민국은 세계에서 가장 아름다운 나라이며 북한과의 평화, 종전협정을 맺는다면 대한민국 집값은 세계 최고로 높아질 것입니다. 외국인들에게 미래에 우리 집을 빼앗기기 전에 정부가 나서 사재기를 해 두는 것이 좋은 방안이라고 생각합니다.
 
가까운 이웃 나라 중 중국은 황사, 일본은 지진과 후쿠시마 원전문제, 러시아는 기후문제와 끊임없는 전쟁 등 세계의 부동산 시장이 대한민국의 중심이 될 날이 머지않았다고 생각합니다. 정부는 국민의 재산을 지금부터 지켜 주길 바랍니다.
 
글: 김용석 (부천) 우동페이 대표 (전 중동신문, 전 부천투데이 발행인)
 
 
 
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